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中央再出“國五條” 房價調控鎖定新建商品住房

    ■ 國務院常務會議出臺“國五條” 釋放堅持調控政策不動搖、力度不放 松的強烈信號

    ■ 會議要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍,專家預計房產稅試點城市將新增5至8個

    ● 各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

    ● 嚴格執行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施。

    ● 配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

    樓市調控如期升級,蛇年春節后召開的第一次國務院常務會議,主要議題即是房地產市場調控。會議確定了五項加強房地產市場調控的政策措施(下稱“國五條”)。

    新華社昨日就此發表評論稱,在樓市上漲預期愈演愈烈之時,國務院常務會議出臺五項調控政策措施,再次釋放強烈信號,堅持調控政策不動搖、力度不放松,這無疑是扭轉市場預期的及時舉措。

    明確五項具體政策措施

    2月20日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議,研究部署繼續做好房地產市場調控工作。據新華社報道,這也是本屆政府召開的最后一次國務院常務會議。

    此次國務院常務會議明確了五項具體政策措施:

    (一)完善穩定房價工作責任制。各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則,制定并公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制度。

    (二)堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施,已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施。嚴格實施差別化住房信貸政策。擴大個人住房房產稅改革試點范圍。

    (三)增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供地、建設和上市,盡快形成有效供應。

    (四)加快保障性安居工程規劃建設。全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善并嚴格執行準入退出制度,確保公平分配。2013年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

    (五)加強市場監管。加強商品房預售管理,嚴格執行商品房銷售明碼標價規定,強化企業信用管理,嚴肅查處中介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設,加強市場監測和信息發布管理。

    會議還要求,“進一步完善住房供應體系,健全房地產市場運行和監管機制,加快形成引導房地產市場健康發展的長效機制。”

    “國五條”呈現三大亮點

    從措辭看,此次國務院常務會議基本肯定了近年來的樓市調控措施:“住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應等綜合性政策措施,對合理引導住房需求、緩解供求矛盾、穩定房價特別是遏制一些熱點城市房價過快上漲,發揮了關鍵作用。”

    會議同時提出,中國正處于城鎮化快速發展時期,短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變,“支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。”

    通覽會議提出的五項具體政策措施,“(各地)制定并公布年度新建商品住房價格控制目標”、“其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施”、“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”等表述,是其中亮點,其余多屬重申。

    有業內人士稱,此次國務院將“房價控制目標”鎖定在“新建商品住房”,針對的應該是部分城市此前在兌現房價控制目標時用保障房數據“摻水”的現象;而要求省級政府關注轄下城市房價,可能導致限購擴圍;至于“擴大個人住房房產稅改革試點范圍”被重申,這可能意味著試點擴圍將在今年提速。

    值得注意的是,此前市場盛傳的“二套房七成首付、貸款利率1.3倍”的調控新政,并未出現在昨日國務院常務會議會后的新聞稿中,新聞稿僅籠統表示“嚴格實施差別化住房信貸政策”。

    “距離3月份召開的全國‘兩會’只剩一周多的時間,本屆政府任期也將滿,這種承前啟后的時刻通常不會出臺重大的政策。但因房地產調控是本屆政府對民眾的承諾,選在這個時候出臺調控政策也是不得已而為之。”一位不具名的消息人士表示。

    個人住房房產稅改革試點范圍進一步擴大

    此次國務院常務會明確提出,擴大個人住房房產稅改革試點范圍。有業內人士表示,這意味著繼上海和重慶后,將有更多的城市被納入房產稅試點范圍中。

    上海財經大學公共管理學院教授胡怡建昨日表示,目前各個城市的房地產情況差異較大,一線城市漲幅很大,二三線則冷熱不同,有些平穩,有些出現下調。結合這次擴大個人住房房產稅試點范圍的情況看,政府依然把個人房產稅作為調控的手段,那些房價漲幅較大的城市,可能被納入試點的范圍。

    復旦大學住房政策研究中心主任陳杰提出,擴大個人住房房產稅改革試點范圍的城市可能有兩類,一是近期房價反彈快速的;還有一些土地供應緊張的城市,需要通過征收持有稅,改變其此前靠買地帶來一次性收入的模式,開辟地方財政收入的新途徑。

    中國房地產數據研究院執行院長陳晟預計,會有5-8個城市被納入個人住房房產稅改革試點范圍,模式還是根據上海和重慶的試點版本執行,各地的人均免征稅面積和稅率有所不同。

    胡怡建也表示,從推行的版本來看,應該跳不出上海和重慶的現行版本,只是各個地方會根據當地的住房條件、房價,對免征的面積和稅率進行微調。

    值得注意的是,無論是上海還是重慶,個人房產稅的版本都存在一定的問題,以上海版為例,現行政策是對增量房進行征收,其回避了評估的問題,房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

    胡怡建稱,如果房產稅要長期執行,不能永遠把交易價格作為計稅依據,而是有個可行的評估體系,對房價可能出現的上漲或下跌,做出合理的評估。

    新華社2月18日曾發表文章稱,試點期間,房產稅按住房交易價格為稅基計算繳納,這更多是一種權宜之計。但隨著時間的推移,房價變動在所難免,依“舊價”繳“新稅”會越來越不合理。房產稅計稅從“交易價”轉向“現價”勢在必行,住宅現價評估技術體系還有待建立。

    該報道透露,目前武漢市房管、地稅等部門聯合探索,利用房地產估價與信息技術進行房地產稅收評估,為房產稅進一步推開創造技術條件。

    僅有技術條件還不夠,立法也需要推進。新華社2月18日的文章稱,多位專家認為,與1986年國務院頒布的房產稅暫行條例不同,目前房產稅試點征稅范圍和計稅依據都有明顯變化。而按照稅收法治原則,稅收根本要素變更必須由法律來規定,不能僅停留在地方發文階段。“現階段關于房產稅的立法還沒有全部完成,應該在基礎性環節完成后再擴大試點范圍。”

    胡怡建還提到,如果把個人房產稅作為調控的手段之一,還必須簡并房地產交易過程中的各項稅收,減掉一部分交易環節的稅收,降低普通購房者的買房成本。事實上,在賣家強勢的情況下,增加稅收,只會令更多的成本轉嫁到購房者身上,推高房價。

    胡怡建說,房產稅改革應放在稅制改革和收入分配改革等大框架下進行,要有合理的制度設計,而不應僅僅是增加一個新的稅種。

    限購“擴圍”成為調控房價長期手段

    除了房價控制目標,此次國務院常務會議還重申將“堅決抑制投機投資性購房”、“嚴格實施差別化住房信貸政策”。

    對于已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市,“國五條”要求,其在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施。而對于其他城市房價上漲過快的,國務院此番還要求省級政府“應要求其及時采取限購等措施”。有業內人士分析,此舉意味著省級政府可能會推出一些限購措施。

    中國房地產業協會副會長朱中一說:“這是從嚴的表現,體現了兩個層次的要求,一是繼續嚴格執行既有的限購政策,二是意味著限購范圍有可能擴大。”

    而事實上,在過去兩年,廣東、浙江、江蘇等地,不在“直轄市、計劃單列市和省會城市”之列的城市中,執行限購政策的也不少。當時即有業內人士猜測,可能是省級政府在調控壓力下,敦促轄下城市發力調控的反映。

    某國企開發商表示,寄希望于全國“兩會”以后放開限購政策的開發商,希望或將落空。“限購儼然已經成為調控房價的長期手段。”中國房地產數據研究院執行院長陳晟說。

    21世紀不動產分析師羅寅申則認為,針對當前房價走勢,一些房價反彈幅度較大的城市,近期出臺進一步收緊現有政策的概率大增。

    房價控制目標鎖定“新建商品住房”

    “國五條”有關房價控制目標的表述,有別于2011年1月26日國務院常務會議推出的“國八條”。“國八條”中提及的“房價控制目標”,指向的是“新建住房”。

    某國企開發商解釋,過去提“房價控制目標”指的是“新建住房價格”,這是可以包括保障房的。而保障房價格低,所以均價很好控制,政府工作好做。現在提新建商品住宅控制目標,則意味著保障房的成交數據很難被計入。

    但21世紀不動產分析師羅寅申擔心,不排除部分城市的房價調控目標延續2011年時的寬松設置,導致最終公布的“控制目標”變成“漲價標準”。

    還有業內人士指出,2011年基本上各地級市、縣級市都出臺了房價控制目標,但“國五條”中,被要求公布房價控制目標的,只是“各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市”。

    剛剛閉幕的地方“兩會”上,少有省市公布其“2013年的房價控制目標”,這迥異于2011年的情況。按住建部此前公布的數據,截至2011年3月31日,據各地住房城鄉建設部門上報匯總,全國657個城市(包括287個設區城市、370個縣級市)中,已有608個城市公布年度新建住房價格控制目標,占比為92.5%。

    “建立健全穩定房價工作的考核問責制度”這一表述的威力也有待觀察。某上市公司營銷總監透露,去年11月,區房管局領導曾打電話給他,委婉問詢項目的成交情況,是否有高價樓盤成交等。領導比較關注重點板塊中價格相對高、價格變動大的樓盤。該營銷總監提及,以前有過為了控制房價暫緩發放高價樓盤預售證的情況。

    外來人員將納入當地住房保障范圍

    國務院常務會議要求,全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。這一數據比去年底住建部公布的2013年保障房計劃分別增加了10萬套和30萬套,業內人士認為,這意味著今年保障房建設的力度將進一步加大。

    會議還要求,2013年年底前,地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。國務院發展研究中心副研究員劉衛民說:“隨著我國流動人口規模達到2.3億人,外來務工人員的擴面問題迫在眉睫。”

    據記者了解,部分地方在制定保障房建設和配置計劃時,較少考慮非戶籍常住人口的需求,出現保障房閑置與住房困難人群并存的局面。有專家稱,住建部在2012年工作會議上,對此已經提出要求,但上升到國務院常務會議這一層面提出這一要求,釋放的信號更為強烈。

    從今年開始,全國各地保障房將迎來交付、入住高峰,但衣食住行等基本生活設施配套與保障房“硬件”交付之間仍有“時差”。此次國務院常務會議提出,配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。

    一位國企開發商說,上海很早就要求,保障房和商品房的配套都要同時交付,否則就拿不到預售證和交付使用證。上述國企開發商負責的保障房項目包含動遷房、經適房和公租房,銷售總額20億元。

    一位央企開發商也提到,很多地方都要求配套和保障房同步交付。該公司的項目遍布多個一二線城市,都有此類同步的要求。但相較而言,上海的執行力度大。

    評論:扭轉房地產市場預期的及時舉措

    在樓市上漲預期愈演愈烈之時,20日舉行的國務院常務會議出臺五項調控政策措施,再次釋放強烈信號,堅持調控政策不動搖、力度不放松,這無疑是扭轉市場預期的及時舉措。

    自2012年四季度以來,部分地區放松調控的意愿有所增強,出現了住房成交量價齊升的勢頭,不能不引起人們的關注。特別是進入2013年以來,部分熱點城市和區域中心城市交易量持續放大,房價反彈趨勢明顯,加之一些不實信息的誤導,市場預期出現變化,部分城市非理性購地購房現象有所抬頭。如不及時采取針對性措施,強化調控政策,有可能形成房價過快上漲并向更多地區蔓延之勢,不僅嚴重影響已經取得的調控成果,還會加劇今后調控工作難度。

    當前,我國正處于城鎮化快速發展時期,短期內熱點城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變,支持自住需求、抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策。

    此次國務院會議出臺五項調控政策,既體現出政策的連續性,又具有針對性。以限購政策為例,既強調“已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面,按統一要求完善限購措施”,又提出新的要求:“其他城市房價上漲過快的,省級政府應要求其及時采取限購等措施”。

    以“完善穩定房價工作責任制”為例,要求制定并公布年度新建商品住房價格控制目標,是既有政策的重申,但是加上“按照保持房價基本穩定的原則”為前提,則是針對一些城市房價控制目標暴露出的問題從嚴要求的體現。

    房地產市場,一頭系著民生,一頭連著國計,決策者應當有突破利益固化藩籬的勇氣和智慧,加快構建符合我國國情、系統配套、科學有效、穩定可預期的房地產市場調控政策體系,讓住有所居的目標早日實現。
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